현금흐름 소액 부동산 투자 실전01._파공의 실제 투자 사례

안녕하세요

파이어(F.I.R.E.)를 꿈꾸는 공룡

'파공' 입니다.

 

 

<파공’s 자산형성 스토리>에서 말씀드렸던 것처럼, 저는 회사에 입사한 직후에는 당연히 대부분 은행 예적금으로 돈을 모으았습니다. (물론, 주식도 했습니다만 아주 소액이었습니다, 비트코인도 부동산에 비하면 소액이었고, 사실상 투자가 아니라 묻지마 투기였죠^^;;;) 어느정도 목돈이 생기고 본격적으로 투자를 처음 시작한 것은 ‘부동산 경매’ 였습니다. 저의 자세한 자산 형성 스토리가 궁금하신 분들은 아래 링크 참고해주세요. 아직 계속 연재중입니다! 자산도 형성해 나가는 중이구요!

 

 

2021.01.15 - [▶파공's 자산형성 스토리] - 004. 결국 사람을 믿고 말았다

004. 결국 사람을 믿고 말았다

2021.01.12 - [▶파공's 자산형성 스토리] - 003. 명도를 시작하다

003. 명도를 시작하다

 

 

오늘은 제가 시작했던 부동산 투자, 그 중에서 부동산 경매, 그리고 그 중에서도 소액 부동산 경매(보통 빌라, 즉 다세대 주택에 투자합니다.)에 대해서 어떤 비용이 드는지, 자금 조달은 어떻게 했는지, 수익은 구체적으로 얼마나 되는지, 과연 돈이 남긴 남는것인지, 그래서 수익률은 어떻게 되는지 숫자로 보여드리고자 합니다. 그리고 다음편에서, 이렇게 소액으로 하는 부동산 투자, 부동산 경매의 장단점은 무엇이 있는지, 이러한 투자 방식을 실천하고있는 사람으로서 어떻게 생각하는지 저의 의견을 말씀드리도록 하겠습니다! 최근엔 여러가지 부동산 규제들 때문에 이쪽 분야도 접근하기가 쉽지 않은 것이 사실입니다. 그래서 저의 사례를 보여드리고, 제가 투자할 당시와 지금은 어떤점이 다른지, 그래서 뭘 고민해야하는지까지 말씀을 좀 드려보려고 합니다.

 

 

 

 

그럼, 오늘도 시작해보겠습니다!

 

 

 

 

저는 현재 부동산 경매로 다세대 주택 4채를 낙찰받아서 임대를 주는 부동산 투자를 하고있습니다. 물론 모두 월세입니다. 이 투자방법의 핵심은 현금흐름을 만드는 것입니다. 집 1채당 투자금액이 소액인 만큼 한 채만 보면 수익도 그리 크지는 않습니다. 하지만 수익률이 좋기 때문에, 임대주택 수를 늘려나간다면 괜찮은 투자방법이 될 수도 있습니다.

 

 

 

출처: Photo by rawkkim on Unsplash

 

 

우선 저의 4개의 임대주택 중에서 수익 측면에서 중간에 해당하는 4호점을 사례로 말씀드리겠습니다.

 

 

경기도 수도권에 위치한 빌라이구요.

 

 

경매 낙찰가는 5,269만원 이었습니다.

 

 

대출은 낙찰가의 80%인 4,200만원을 받았구요. 1년 거치 29년 원리금 균등상환으로 MCI를 사용해서 받았습니다. MCI와 MCG는 방공제 또는 방차감이라고해서 대출을 좀 더 받을 수 있는 방법인데 추후에 시간이 되면 따로 다뤄보겠습니다. 혹시 당장 궁금하신 분들은 ‘MCI MCG’ 이렇게 검색해보시면 설명해주신 많은 글들이 있을겁니다.

어쨌든 저는 제2 금융권 농협에서 대출을 받았습니다. 이 집이 4번째 집이라서 1금융권에서 추가 대출이 조금 힘들 더라구요. 그래서 2금융권으로 갔습니다. 제가 다른 사람들의 이야기를 듣다보니 영끌해서 집 살때는 2금융권을 먼저 대출 받고, 1금융권에서 대출을 받아야 된다는 이야기들을 하시더라구요. 근데 저같은 경우는 2금융권에 대출이 있으면 1금융권에서 대출이 잘 안나온다고... 제가 대출을 받기로했던 1금융권 은행의 부지점장님께서 말씀을해주셔서, 1금융권으로 대출을 먼저 받고나서, 2금융권에서 대출을 받았습니다. 이때가 3호점도 대출을 같이 받아야 했던 상황이었는데 오전에 3호점의 1금융권 대출을 먼저 일으키고, 오후에 4호점의 2금융권 대출을 일으키는 식으로 진행했었습니다. 그러니 대출 받기 전에 반드시 은행가서 상담을 꼭!!! 해보시기 바랍니다. 상황에 따라 다를 수도 있으니까요!

어쨌든, 이 집을 담보로 제가 받았던 대출은 임대사업자 대출은 아니구요. 일반적인 주택담보대출이라고 생각하시면 됩니다. 그래서 MCI를 사용했고, 원리금 균등상환 조건으로 대출을 받았습니다. 2금융권이라서 금리가 높지 않을까 걱정하시는 분들도 계실텐데, 이 대출이 제가 처음 받을 당시에는… 정확히는 기억이 안나지만…. 3.3% 정도 수준이었던거 같습니다. 변동금리로 받았었는데, 지금은 대출 이자율이 약 2.6% 수준까지 꽤 많이 내려왔더라구요. 2금융권이라고 다 대출 금리가 센건 아닌것 같습니다.

 

 

 

그리고 간혹, 1금융권 농협과 2금융권 농협을 구분 못하시는 분들이 계시더라구요. 1금융권은 농협은행 입니다. 아래 그림처럼 간판에 농협은행이라고 써있구요.

 

출처 :  카카오맵 로드뷰

 

 

 

2금융권은 은행이라는 말이 붙지않고 무슨무슨 농협 이라고 되어있습니다. 아래 그림 처럼 말이죠.

 

출처 :  카카오맵 로드뷰

 

 

구분하기 참 쉽요?^^;;;

 

다시 본론으로 돌아가서!!

낙찰 받고, 대출 받아서 잔금 치룰 때 각종 세금, 법무비가 들어가고 낙찰 받은 집의 컨디션에따라 수리비, 명도비가 추가로 들어가기도 합니다.

 

 

세금은 모두가 아시듯이 취득세 입니다. 최근에 다주택자는 취득세가 높아졌지만 공시가격1억이하 주택에 대해서는 1%로 종전과 같아졌죠. 다행이긴 합니다. 이 부분 때문에 소액 부동산 투자를 계속 많이들 하시는 것 같더라구요. 물론 저는 여기서 더 이상 임대주택을 늘릴 생각은 없습니다.. 지금까지의 생각으론 말이죠.ㅎㅎ 어쨌든 세금은 약 60만원 들어갔습니다.

 

 

법무비는 잔금을 치루고 소유권 이전등기, 등기 말소 등 여러가지 업무들을 처리해주시는 법무사사무소에 지급하는 일종의 수수료 입니다. 수고비라고 볼 수도 있겠죠. 이 금액은 지역에 따라, 법무사사무소에 따라, 잔금 금액의 크기에 따라 다양합니다. 가장 저렴하면서도 믿을 수 있는 곳을 찾는게 중요하겠죠.ㅎㅎ 그래서 저는 기존에 했던 곳에서 주로 하는 편입니다. 법무비는 약 50만원 들어갔습니다.

 

 

수리비는 이 집이 상태가 좀 안좋기도 했고, 화장실 싱크대를 다 올수리 해야되는 상황이었어가지고 수리비가 많이 들었습니다. 4채 중에서 가장 많이 들었죠. 약 700만원 들었습니다.

 

 

명도비는 명도 과정에서 기존에 살고계시던 분에게 위로금(?), 협상금(?) 같은 느낌으로 드리는 금액입니다. 무조건 드릴 필요는 절대 없구요!!! 저 같은 경우도 명도비를 드린 경우는 이 집이 처음이었습니다. 사실 지금 생각해보면 굳이 드릴 필요 없었지만… 워낙에 집을 빨리 빼주셨고, 저는 그 만큼 집수리를 빨리 시작해서 임대를 빨리 놓을 수 있었기 떄문에, 기분 좋게 그냥 드렸습니다. ㅎㅎ 명도비 약 50만원 들었네요.

 

그리고 현재 월세는 보증금 500에 월세 45만원으로 셋팅해서 임대를 주고있습니다.

 

자, 지금까지 나온 금액들을 정리해보겠습니다.

 

 

 

 

그러면 이제는 계산을 좀 해보겠습니다.

 

우선 실 투자금은 얼마가 들어갔을지 보겠습니다.

(실 투자금) = (낙찰가) – (대출금) – (보증금) + (각종비용) = 1,429만원 (약 1,430만원)

약 1,430만원이 실제 들어간 저의 돈, 실 투자금이 되겠네요.

 

 

이번엔 연 수익을 구해보겠습니다.

(연 수익) = (월세)X12 – (원리금상환/연) = 약 335만원

사실 원리금 상환 금액 중에 원금이 포함되기 때문에 이자만 빼는 것이 맞을 수도 있습니다.

하지만 제가 상환하는 현금은 당장 저의 현금흐름에 도움이 되지 않기 때문에 제외하고 보겠습니다.

 

 

자 그러면, 이제 연 수익률만 남았네요. 좀만 더 힘내 주세요!!

(연 수익률)(%) = (연 수익)/(실 투자금) * 100 = 약 23%

사실 수익률이 굉장히 높죠. 물론 이건 초기 셋팅할 때의 이야기 입니다.

 

임대를 주다 보면 중간에 무언가 수리를 해줘야하는 경우도 있고, 재산세, 임대소득세도 지불해야하죠. 다행인건 이러한 소액 부동산들은 종부세 걱정은 하실 필요 없습니다. 물론 자가 소유의 아파트가 있으시다면, 얘기가 달라집니다. 확인해보셔야합니다!! 그리고 임차인이 바뀌게 되면 도배정도는 새로해야되는 경우도 있고, 때에 따라서는 도배 이상의 수리비가 들어가기도 합니다. 새로운 임차인을 구하는 동안의 공실이 발생할 수도 있구요.

하지만, 반대로 한 번 들어간 임차인 분께서 재계약을 하시면서 오랫동안 거주하시는 경우도 많이 있다고 합니다. 아직 저는 부동산 투자를 시작한지 오래되지 않아서 모르겠지만, 저의 선생님께서는 그렇다고 하시더라구요.

 

 

여러가지 경우의수를 따져봐도 수익률이 약 20%는 되는 것 같습니다.

사실 이 투자가 수익률에 있어서 만큼은 굉장히 매력적인 것이 사실입니다. 그리고 제가 가지고 있는 나머지 3개의 집이 모두 이 집과 같은 건 아닙니다. 수익금액 자체가 더 큰면서 수익률은 좀 낮은것도 있고, 수익률은 더 높은데 수익금액 자체가 작은 경우도 있습니다. 집의 위치, 평수 등 여러가지 요인에 의해서 당연히 차이가 좀 나겠죠.

수익률만 쭉 말씀드려 보면 대략 25%, 14%, 13%, 그리고 이 집 23% 이렇게 됩니다.

물론 여기서 보수적으로 생각해보면 실제 수익률은 이보다 조금 더 낮다고 보시는 것이 맞습니다. 그래도 상당히 높죠.

 

 

자 , 그러면 이 투자는 무조건 해야 될까요? 가장 좋은 투자 방법일까요?

꼭 그런 것 만은 아니라고 생각합니다.

다음번에는 이러한 소액으로 하는 부동산 투자, 부동산 경매의 장단점과

제가 투자를 시작했을때와 현재는 어떤 점이 다른지 어떤 걸 주의해야할지 말씀드려 보겠습니다.

 

 

 

 

 

오늘도 제 글을 읽어주셔서 감사합니다!

혹시 추가적으로 궁금하신 부분이있으시면

말씀해주세요~!^^

 

 

Look Rich or Be Rich

현명한 선택을 응원합니다!

- 파공 -