임대소득 분리과세 종합소득세 신고하기(f.직장인, 홈택스)

안녕하세요

파이어(F.I.R.E.)를 꿈꾸는 공룡

'파공' 입니다.

 

 

오늘은!

직장인과 같은 월급쟁이 분들 중

임대소득이 있으신 분들이

5월 종합소득세를 셀프로

신고하는 법 말씀드리겠습니다.

 

저는 분리과세대상자 분들

기준으로 말씀드려고 합니다.

임대수입금액이 2000만원 초과되어

종합과세로 신고하시는 경우는

제가 대상이 아니라 잘 몰라서…

감히 말씀드리기 어렵다는 점

양해 부탁드립니다.^^;;;;

 

즉!

 

직장인  (회사에서 연말정산 완료)

+

임대수입금액 합 2천만원이하로

분리과세 대상이신 분들

 

은 제 글을 따라서 신고하시면 되구요.  

 

특히! 올해 1월에

사업장현황신고 안하신 분들!

제 글을 참고하시면 되겠습니다.

저도 깜빡하고 안했거든요.^^;;;휴….

사업장현황신고 하신 분들은

좀 더 가벼운 마음으로 따라와 주시면

되겠습니다!

 

하나의 포스팅에 내용을 전부

담으려고 하다보니 상당히 깁니다....

진짜 천천히 차근차근히 같이

따라와 주시면 어렵지 않으실 겁니다!

 

그럼, 시작하겠습니다!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 사전 준비

간단히 몇 가지 용어와

계산하는 법을

정리하고 가겠습니다.

 

 

출처: 국세청

 

 

위 표와 주석의 내용은

너무너무 중요한 부분이니까

꼭 반드시 한 번 더 읽고

넘어가시기 바랍니다!

 

특히 강조드리고 싶은 것은

수입금액 – 필요경비 = 소득금액

소득금액 – 기본공제 = 과세표준

이라는 점입니다.

용어 햇갈리지 않게 조심하시구요.

 

주석 2)를 보시면

‘분리과세 주택임대소득을

제외한 종합소득금액‘

이라는 말이 나오잖아요.

여기에는 직장인분들의

근로소득이 포함되는 겁니다.

하지만 총급여액을 그대로

2천만원 이하인지

따져보시는 것이 아니라,

근로소득공제를 적용한 후에

2천만원 이하인지

따져보셔야 한다고 합니다.

(21년 5월11일 국세청

전화 문의 결과)

 

 

출처: 국가법령정보센터, 소득세법

 

위 그림은 소득세법 47조

근로소득공제 입니다.

 

이를 적용해본 결과

 

 

총급여액이 약 2970만원 넘어가시면

기본공제를 받지 못하시게 됩니다.

그래서 실제로 많은 직장인분들은

기본공제를 못받으십니다.

 

여기까지 이해가 다 되셨다면,

이제 홈텍스로 들어가보겠습니다!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 홈택스에서 국세 신고

 

 

홈택스 들어가셔서 로그인 하시구요.

신고/납부 누르시고

왼쪽에 종합소득세 눌러주세요.

 

 

 

 

 

임대소득 외에

종합소득세 신고 대상인

다른 소득이 없는 분들은

위 그림과 같이

분리과세 소득자 신고서의

정기신고 작성 눌러주세요.

 

연초에 회사에서 연말정산 완료하신

직장인분들도 마찬가지 입니다.

연말정산 완료한! 근로소득 빼고!

지금 신고할 임대소득 외에

종합소득세 신고 대상인

다른 소득이 없는 분들은

똑같이

분리과세 소득자 신고서 사용합니다.

 

참고로

종합소득세 신고대상인 소득의 종류가

2가지 이상인 경우에는

일반 신고서를 사용한다고 합니다.

 

 

 

 

 

처음은 ‘기본사항 입력’입니다.

주민 번호 옆에 조회 버튼 누르시면

아래 와 같은 팝업창이 뜹니다.

 

 

확인 누르시면 주소가

저절로 입력되실 겁니다.

나머지 빈칸들도 입력해주세요.

다 입력하셨으면

저장 후 다음이동 클릭

 

 

 

 

 

먼저, 분리과세로 오늘 신고하는

임대소득을 제외한!

종합소득금액이

2천만원 초과 or 이하 선택해야합니다.

 

여기서 말하는 종합소득금액은

올해 초에 회사에서

연말정산 완료하신

근로소득 포함해서!!

2천만원 초과인지, 이하인지

선택하시는 겁니다.

(근로소득공제 적용했을 때!)

 

그리고나서,

올해 초에

사업장현황신고 하신 분들은

사업장현황신고 조회

클릭하셔서 내역을 불러오시면 되구요.

 

저처럼…

사업장현황신고를 못한 분들은

직접 입력하셔야 합니다.

저랑 같이 해보시죠~!

우선 임대주택물건내역 조회 클릭

 

 

 

 

 

 

이렇게 본인이 임대하고 계시는

물건 내역이 나올겁니다.

이 화면을 잘 캡쳐해주세요.

 

여기서!

빌라를 임대하시는 분들은

잘 보셔야 해요.

 

어떤 빌라는 등본상 '다'동인데

여기서는 103동이라고 나오구요.

 

어떤 집은 반지하 'B01호'인데

여기서는 8101호 라고 나오더라구요.

 

추후에 이를 참고해야하니까

꼭 화면 캡쳐 하셔서 갖고 계세요~!!

자 이제 닫기 클릭

 

 

 

 

 

 

아까와 같은 화면으로 돌아시면

이번에는 주택 간주임대료 계산 클릭

 

 

 

 

 

 

위에 제가 빨간 네모친 부분 보시면

간주임대료는

비소형주택 3채 이상 임대주시고,

보증금 합계 금액이 3억 초과

하시는 분들만

해당되는 이야기 입니다.

 

그러니 해당 안되시는 분들은

그냥 창을 닫아주시면 되구요.

(저도 해당이 안되서 그냥 닫았습니다.)

 

아 좀 애매해서 잘 모르겠다.

싶은 분들은

오른쪽에 임대주택 추가 버튼

누르셔서 정보를 입력해주시면 됩니다.

 

입력하실때 위에 빨간 네모친

부분에 보시면

동일 주택의 보증금 등이

과세기간 중 변동하는 경우

임대주택 추가 버튼을 눌러서

구간별로 추가 입력하시라고

써있습니다.

참고하시구요.

 

입력 다 하시면 계산하기 눌러주세요.

그리고 이 금액도

잘 기억하고 계셔야 겠죠!!

 

 

 

 

 

 

 

자 이제 다시 이 화면으로 돌아오셔서

(15) 총수입금액과

(16) 필요경비 직접 계산하셔서

입력하시면 됩니다.

 

물론 사업장현황신고 하셨던 분들은

간단히 입력 되실 거구요.

 

직접계산은 아래 두 그림을 참고해주세요.

 

출처: 국세청

 

출처: 국세청

총수입금액은

받으신 월세 총합 + 간주임대료

이건 쉽죠?

 

문제는 필요경비 인데요.

복잡하게 생각하시지 말고

나눠서 생각하시면 됩니다.

 

지자체에 임대주택으로 등록하신

기간동안은 수입금액의 60%

 

지자체에 임대주택으로

등록하시지 않은 기간동안은

수입금액의 50%

 

이렇게 각각 나누어 계산하셔서

더하기 해주시면 됩니다.

 

물론 임대주택 별로도

따로따로 계산하셔서

더해주셔야 합니다.

 

예를 들어서

모든 임대주택이 2020년 1년 내내

지자체에 임대주택으로 등록된

상태였다면 총 수입금액에서

그냥 0.6 곱해주면 되겠죠?

 

그리고 참고로

지자체에 임대주택으로

등록하신 기간 동안은

임대료 증가율 5% 초과하지 않는다

는 의무사항을 잘 지키셨을 경우에만

필요경비율 60%가 해당되니

참고해주시구요.

기본적으로 의무사항들은

잘 지키셨을 거라 생각합니다.^^

 

 

 

 

 

 

(15) 총수입금액 과

(16)필요경비 를

계산하셔서 직접 입력하셨으면

 

밑에 세액감면계산 버튼을 눌러주세요.

이는 지자체에

단기 혹은 장기 임대주택으로 등록하신

분들만 해당되는 내용입니다.

 

홈텍스, 세무서에만

임대사업자를 신고하신 분들은

세액감면 대상이 아니십니다.

그러니 바로 그냥

등록하기 눌러주시면 됩니다.

세액감면 받으실 분들은 따라와 주세요.

 

 

 

 

 

 

위와 같은 팝업창이 뜨실 겁니다.

사업장 명세 추가 클릭 후

사업자등록번호 입력 해주세요.

(홈텍스에 등록한 숫자로만 되어있는

임대사업자 등록번호입니다.)

 

 

 

 

 

 

위 그림처럼

신청인 사업장 명세에

리스트가 추가되면

아래로 내려오세요.

 

사업장현황신고를

하셨던 분들은 역시

사업장현황신고 조회 버튼

눌러서 하시면되구요.

 

저처럼

사업장현황신고 못하셨던 분들은

왼쪽에 주소검색 누르셔서

임대주택의 주소를 검색하여 입력해주세요.

 

 

 

 

 

 

주소가 입력되고 나면

동, 호를 입력해야 하는데

여기에 지금은 숫자밖에 안써집니다.

당황하실 수도 있는데

글 초반에 화면 캡쳐해

두시라고 했던 거 있잖아요.

임대주택 물건내역

요거를 참고해서

동, 호수 입력해주시면 됩니다.

 

아까 저~ 위에서 말씀드린 것처럼

저 같은 경우에

어떤 빌라 ‘다’ 동은 103동으로 나오고,

반지하 B01호는 8101호 나오더라구요.

그러면 모두 숫자로 입력 가능하죠?

 

+5월11일 국세청에 문의결과)

동, 호수에도 한글이나 알파벳

입력가능하도록 개선하겠다고 합니다.

다음주 말이나 다다음주 초에

신고서 불러오기해서

이 부분만 수정해서 다시

신고하면 된다고 하더군요….ㅎㅎ

어차피 세금 납부 금액은 같으니

신고서만 수정만 하면 된다고 합니다.

참고하세요~!!

 

+5월30일)

그동안 좀 바빴다는 핑계를 대고...

오늘에서야 신고서를 수정했습니다.ㅠ

기존과 다르게 동, 호수에도

한글이나 알파벳이 잘 입력 되더라구요!

기존에 신고했던

신고서 다시 불러오셔서

동, 호수만 수정하시고 신고서

제출하시면 될 것 같습니다!

이미 세금 납부하셨으면 납부할 세금은

없다고 나오네요~!!^^

 

나머지 칸들도

빈칸 없이 다 입력해주셔야 하구요.

입력하는게 어려워서 잘 모르겠다는

분들은 아래 링크 참고해 주세요!

내용이 너무 많아서 제가 여기서

다 말씀드리기는 불가능하고….

링크 걸어 놓겠습니다!

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

국세청

그래도 햇갈릴 수 있는게
감면대상 임대사업소득

감면대상 산출세액

요 두가지 일 것 같아서

예시를 가지고 설명드리겠습니다.

 

예를 들어서

제가 임대주고 있는 집이 있는데,

위에 나온 저 여러가지 조건을 다 만족하고

장기임대주택으로 등록하여

의무사항도 잘 지키면서

임대를 주고 있다고 생각해보겠습니다.

 

월세는 50만원이라고 가정하겠습니다.

 

수입 금액 = 50 X 12 = 600만원

임대주택이 하나라고 하면

간주임대료는 없겠죠.

 

감면대상임대사업소득

= 600 X 0.4 = 240만원

지자체 임대사업자 임대주택으로

등록한 집은 필요경비를

60%를 적용 받구요.

기본공제는 못 받는 상황이라고 하면

수입금액의 40% 가

감면대상임대사업소득이 됩니다.

 

감면대상산출세액

= 240 X 0.14 = 336,000원

분리과세의 경우 세율이 14%이니까

0.14를 곱해주면 됩니다.

 

이렇게 빈칸 다 채우셨으면

임대주택 등록하기 눌러주세요.

 

 

 

 

 

 

 

임대주택이 여러채 이실 경우

위 과정을 반복작업하시면

위 그림의 빨간 네모박스 부분처럼

아래쪽에 차곡차곡

임대주택 정보가 쌓일 겁니다.

입력 다 하셨으면

밑으로 쭉 내려가보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

위 그림과 같은 부분이 나오는데

세액감면을 받고나서 임대의무기간을

다 못채우신 분들이

작성하시는 부분 같아요.

저는 아직 열심히 임대중이니… 패스! ㅎㅎ

맨 밑에 입력완료 눌러줍니다.

 

 

 

 

 

 

 

다시 아까 화면으로 돌아가게 되고

위와 같이 세액감면 칸에

금액이 들어가고

결정세액까지 잘 나타나면

등록하기 눌러줍니다.

 

 

 

 

 

 

 

그러면 위 그림의

위쪽 빨간 네모 부분처럼

리스트가 추가 될 겁니다.

맨 밑에 저장 후 다음이동

클릭해주세요.

 

 

 

 

 

 

 

화면 넘어오시면

위 그림처럼 다 입력되어있을 겁니다.

 

혹시나!

주택임대사업자 미등록 가산세

납부하셔야 하는 분들만!

가산세액명세입력 클릭해주세요.

 

가산세 납부하실 필요 없는 분들은

금액들만 확인해주세요.

우리가 내야할 국세는

(27) + (35) 입니다.

 

세액감면을 받으면 그 금액의 20%를

농어촌특별세로 내야하는군요….

몰랐네요^^;;

 

아래 우측에 네모박스 체크 후

신고서 작성완료 누르시면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

아까 화면에서

가산세액명세입력 클릭 하신 분들은

위 와같은 팝업창 뜰텐데

맨 아래로 내려주시면

주택임대사업자 미등록 란이 있습니다.

이것은 홈텍스, 세무서에

주택임대사업자를 미등록한 경우를

말하는 겁니다! 지자체는 아닙니다!

 

미등록기간동안의

임대 수입금액을 적어 주시고

적용하기눌러주시면 됩니다.

 

다시 아까와 같은 화면으로 돌아가시면

마찬가지로 우측 하단에

네모박스 체크 후

신고서 작성완료 누르시면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

이제 거의 다 끝났습니다.

아 근데 저는 위 화면에서 깜빡하고

환급계좌 정보 안적었는데…

이 글 보면서 신고하고 계시는 분들은

환급계좌 정보 적으시면 될 것 같아요.

저는 추후에 임대주택 동, 호수

수정하면서 재신고할 때

확인해봐야겠네요.^^;;;

 

밑에 보시면

지방세를 편리하게 납부(?)하기 위해서

개인정보 제공동의 예 동의합니다.

눌러주시고, 신고서 제출하기 눌러주세요.

 

 

 

 

 

 

위와 같은 팝업창이 뜰 겁니다.

접수 상세내용 확인하기 누르시면

 

위와 같이 되는데

금액들 한 번 더 확인하시고

오른쪽하단에 확인하였습니다.

체크 해주세요.

 

 

 

 

 

 

 

요런 팝업창이 뜨네요.

그렇군요…. 하시고

확인 눌러주세요.

 

 

 

 

 

 

그리고 다시 이화면으로 돌아오시면

왠만하면 바로 납부까지 진행하시길

추천드립니다!!

아래 납부하기 누르시고

납부 진행하시면됩니다.

 

납부절차는 인터넷 쇼핑 결재하듯이

하시면 되니까 생략하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

납부까지 완료되시면

이런 창이 뜹니다…

휴… 참 힘들었던 세금 납부 였습니다.

정말 고생많으셨습니다!!

 

하지만 이건 국세만 납부한거구요.

우리 지방세도 납부해야됩니다^^;;;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 홈택스에서 위택스로 넘어가 지방세 신고하기

이제 지방세를 신고해보겠습니다!ㅎㅎ

지방세는 어렵지 않으니

금방 하실 겁니다!

좀만 더 힘 내세요~!!

 

 

 

 

 

 

아까처럼 홈택스 홈페이지로 돌아와서

신고/납부 → 종합소득세 클릭해줍니다.

 

 

 

 

 

 

이 화면에서 바로

Step 2. 신고내역

눌러주세요.

 

 

 

 

 

 

 

이런 창이 뜨면 그냥

조회하기 눌러주세요.

 

 

 

 

 

 

 

그러면 이렇게 신고내역이 뜰겁니다.

여기서 맨 오른쪽 지방 소득세 칸의

신고이동 클릭해주세요.

 

 

 

 

 

 

위와 같은 창이 뜰 겁니다.

주민번호 뒷자리 입력하신 후

확인 버튼 눌러주세요

 

 

 

 

 

 

위텍스로 넘어왔네요.

위와 같은 화면이 뜨면

제가 빨간색 네모 박스 표시한

부분 입력 또는 선택하시고

화면 내려주세요.

 

 

아…..내린 상태의 화면 캡처를…..

깜빡하고넘어가버렸네요…ㅎㅎ

 

화면 아래로 내리시면
환급계좌 입력하는 칸 있을 거에요.

환급계좌 입력하시고

신고하기(?) 라는 의미의…. 어떤…
버튼이 있을텐데 눌러주시면 됩니다!

 

 

 

 

 

 

그러면 위와 같은 화면이 나옵니다.

아래로 쭉 내려주세요.

 

 

 

 

 

 

지방세는 32번에 나온 금액 만큼

납부하시게 됩니다.

 

지방세도 즉시 납부하기로 하죠!

즉시납부 눌러서 납부 진행해주세요.

 

 

 

 

 

 

자 이렇게 지방세

납부 확인증을 받으면

드디어!! 끝났습니다!!!!

 

정말 너무 수고 많으셨습니다.^^

 

 

 

 

 

혹시 종합소득세 신고내역을

수정하셔야 되면 5월 31일까지는

다시 신고해서 덮어쓰기하시면 된다고 합니다.

 

금액을 더 내야하면 기존에 납부만 금액을

기납부세액에 입력하고

추가금액만 납부하면 된다고 하네요.

 

금액을 돌려받아야 하는 경우에는

다시 신고하시는 과정에서

마찬가지로 기 납부세액에

기존 납부한 금액을 입력하고

신고서를 덮어쓰기 해두시면

환급 받을 수 있다고 합니다.

 

 

오늘은 역대급 길이의 포스팅이네요.ㅎㅎ

종합소득세 신고 하시느라

고생 많으셨습니다.

길었던 만큼 바로 마치겠습니다!

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!!!

 

 

 

Look Rich or Be Rich

현명한 선택을 응원합니다!

- 파공 -