현금흐름 소액 부동산 투자 실전 03._현재 시작하기 전에 반드시 생각해볼 것!

안녕하세요

파이어(F.I.R.E.)를 꿈꾸는 공룡

'파공' 입니다.

 

 

 

 

지난1편과 2편에서는 실제로 제가 소액으로 진행했던 부동산 경매 투자 사례를 아주 주체적인 금액들과함께 공개해드리고, 이러한 투자 방법에 대해 개인적으로 느끼는 장단점을 말씀드렸었습니다. 이 내용이 궁금하신 분들은 아래 링크 참고 해주세요~!!

 

 

2021.04.17 - [▶파공과 함께하는 투자 공부/▷부동산 공부] - 현금흐름 소액 부동산 투자 실전01._파공의 실제 투자 사례

2021.04.28 - [▶파공과 함께하는 투자 공부/▷부동산 공부] - 현금흐름 소액 부동산 투자 실전02._장단점

 

 

 

오늘은 제가 투자를 시작했던 2019년과 현재를 비교하면서, 현재도 이러한 투자가 가능할지, 가능하다면 어떤 점이 좋아졌고, 어떤 점들을 반드시 좀 고려해야하는지 말씀드리는 시간을 갖도록 하겠습니다!

 

 

 

 

 

 

 

 

결론부터 말씀드리면

 

Photo by JOHN TOWNER on Unsplash

 

지금도 가능합니다!

 

다만, 제가 소액을 들고 경매로 부동산투자를 시작했던 19년과 지금은 다들 아시다시피 차이가 좀 있습니다. 시간이 오래 지나진 않았지만 그 사이에 수없이 많은 부동산 대책들이 쏟아졌죠. 물론 제가 시작했던 19년 초에도 이미 규제들이 많이 나온 상태이긴 했습니다. 하지만 돌이켜보면 지금보다는 그때가 투자를 시작하기에는 더 좋은 환경이었던 건 사실인 것 같습니다.

 

그러면 지금이라고 무조건 안좋은 상황일까요? 분명히 더 신경써야 할 부분도 생겼고, 불리한 측면도 있지만, 좋아진 부분도 있다고 생각합니다. 하나씩 같이 살펴보시죠!

 

 

 

 

 

 

※ 과거 대비 좋아진 측면

 

 

 

1. 경쟁의 감소(?)

 

Photo by Tim Gouw on Unsplash

 

앞서 말씀드린 것 처럼 부동산 규제가 강화되면서 규제지역 확대, 대출규제 및 세금정책 강화 등으로 부동산 투자를 새로 시작하거나 추가 투자를 진행하기에는 부담스러운 상황입니다. 사실 대부분의 규제들이 아파트 중심으로 적용되고, 저희가 목표로하는 비교적 저렴한(?) 빌라에 대해서는 규제가 크게 타격을 주지않는 경우가 많이 있었습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 최근에는 너무 많은 규제들 때문에 1억 미만의 빌라 투자자들까지 영향을 받고 있는 실정이죠. 그러다보니 최근에는 비교적 빌라 경매 시장의 경쟁이 덜하다고 들었습니다.

 

사실 저는 작년에 실거주 주택을 마련하면서부터는 전체 자산 포트폴리오 중 부동산의 비중이 상당히 커졌고, 그래서 부동산 투자를 추가적으로 진행하고 있지는 않습니다. 오히려 부동산 보다는 주식의 비중을 늘려나가는 중입니다.

(저의 전체 자산 포트폴리오가 궁금하신 분들은 아래 링크 참고해주세요~^^)

2021.01.07 - [▶파공's 자산형성 스토리] - 번외. 20년 연말결산_파공의 자산 분배 포트폴리오 공개

번외. 20년 연말결산_파공의 자산 분배 포트폴리오 공개

 

그래서 저도 사실 입찰장에 가본지가 오래되었고, 경매 물건 분석도 최근엔 안하고있다보니…. 그저 전해들은 이야기들이긴 합니다만, 최근에는 경매 입찰장이 예전처럼 사람들로 북적이지는 않는다고 하더라구요.

 

제가 직접 입찰장의 분위기는 느껴보기 어려우니, 지역에 따라, 기간에 따라 매각가율을 좀 찾아봤습니다. 매각가율은 해당 부동산의 감정가 대비 낙찰가의 비율을 얘기합니다. 즉, 매각가율이 높다는 것은 그만큼 경쟁이 치열해서 높은 가격에 물건이 낙찰되었다는 얘기가 되겠죠.

 

아, 참고로 경매 투자를 할 때는 유료 사이트를 사용하는 것이 훨씬 편하기때문에 유료 사이트 이용을 추천드립니다. 저는 지금은 입찰을 하지 않기 때문에 유료사이트 기간이 만료되어, 무료 사이트인 '법원 경매정보 사이트'를 참고했습니다. 그래프 하나 보고 가시죠!

 

출처: 대한민국 법원 법원경매정보사이트 (https://www.courtauction.go.kr/)

 

출처: 대한민국 법원 법원경매정보사이트 (https://www.courtauction.go.kr/)

 

위 그래프들의 기간과 지역을 잘 봐주시기 바랍니다.

 

위는 2019년 한 해 동안의 경매물건 용도별 매각율과 매각가율을 2020년 5월~ 201년 4월(1년 기간을 맞추기 위함) 동안의 매각율, 매각가율과 비교를 해보기 위해 가져온 것입니다. 그리고 하나는 서울서부, 다른 하나는 부천 지역이구요. 서울은 기존부터 규제가 있던 지역이고, 부천은 규제지역이 아니었다가 규제지역을 편입된 지역입니다.

 

소액 부동산 경매 투자의 주요 대상이 되는 다세대주택(소위 빌라)를 보시면, 규제지역이 수도권 대부분 지역으로 퍼지면서 오히려 서울지역 다세대 주택의 매각가율은 올라갔습니다. 부천은 규제지역으로 지정되기 전에는 인기가 많은 지역이었으나, 최근 1년 동안은 비교적 낮은 금액에 낙찰 되고 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

‘이게 경쟁이 감소한 것이라고 말할 수 있느냐?’라고 말씀하실 수 있죠.

 

사실은 어떤 지역에 어떤 물건을 타겟으로 하는 투자자냐에 따라 조금 다르게 느낄 순 있다고 저도 생각합니다. 하지만 저와 같은 투자방식을 가진 사람들에겐 어느정도 맞는 이야기인 것 같습니다. 서울에 투자하면 좋겠죠. 하지만 서울은 확실히 다른 수도권에 비해 빌라들도 가격이 제법 됩니다. 그래서 1억 미만의 물건을 찾기가 어렵습니다. 취득세를 감안하여 1억 미만으로 물건을 찾게 된다면 서울이 아닌 수도권 그 중에서도 서울과 인접한 지역, 부천과 같은 곳이 메인 타켓 지역이 되죠. 그래서 경쟁이 감소했다고 말씀드릴 수 있다고 생각합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

사실 좋아진 부분은 경쟁의 감소 외에는 잘 모르겠습니다. 하지만 경쟁이 감소 되었다는건 직장인 투자자에게 아주 큰 장점입니다.

 

경매물건에 입찰하려고하면 그날 휴가를 내거나, 믿을 수 있는 지인 또는 가족들에게 수고비를 드리며 부탁을 드려야 합니다. 그런데 입찰한다고 다 낙찰되는 것은 절대 아닙니다. 개인에 따라 편차가 크지만 저는 대략 산술적으로 계산해보면 6번 정도 입찰해서 하나 낙찰받는 정도 였던 것 같습니다.

 

그리고 경쟁이 적어지면서 저렴한 가격으로 물건을 낙찰받게 된다면, 경매 투자자 입장에서 이보다 더 좋은 일은 없지 않을까 싶습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

※ 과거 대비 불리해진(?) 측면, 투자 전 꼭 고려해야 할 것들

 

해당 투자 방법에 관심이 있으신 분들은 아래 내용들을 꼭 읽어봐 주시기를 바라겠습니다!!

 

1. 대출 규제에 따른 수익률 감소

 

19년때와 달리, 부동산 규제가 강화되면서 수도권의 왠만한 지역은 다 규제지역으로 묶여서 대출이 나오지 않습니다.

 

 

출처: <서울 전역 투기과열지구…전국 대부분이 규제지역으로 묶여>, 문상연 기자, 하우징해럴드, 2020.12.31

 

출처: <서울 전역 투기과열지구…전국 대부분이 규제지역으로 묶여>, 문상연 기자, 하우징해럴드, 2020.12.31

 

 

 

물론 무주택자이신 분들은 대출이 나오긴 하겠지만, 1주택자만 되셔도 두번째 주택을 마련할 때 대출이 나오지 않죠. 임대사업자 대출도 활용할 수 있었습니다만, 지금은 임대사업자 대출도 규제지역에선 막힌 것으로 알고 있습니다. 여기서 두가지 갈림길에 놓이게 되겠죠.

 

i) 규제지역에 대출 없이 집 사고 월세를 준다.

ii) 규제지역을 피해서 대출끼고 집 사서 월세를 준다.

 

사실 후자는 지역 선정이 중요하고, 수익률 계산은 1편에서 보여드렸던 저의 사례를 참고하시면 될 것 같습니다. 그래서 전자의 상황을 가정하고 제가 1편에서 보여드렸던 저의 임대주택 사례를 가지고 계산해 봤습니다! 1편에서 투자 비용, 수익에 대해서 구체적으로 설명드렸으니 궁금하신 분들은 1편 참고해주세요~~^^

현금흐름 소액 부동산 투자 실전01._파공의 실제 투자 사례

 

 

여기서는 자세한 설명은 생략하고 대출이 있는 경우, 없는 경우를 간단히 비교해 보겠습니다.

 

 

위 표를 보시면, 대출이 없을 경우 수익률은 10%로 급감하게 됩니다. 물론 이 수익률은 소득세, 재산세, 각종 수리비 등 추가적으로 발생할 비용들이 포함되지 않은 것이기 때문에, 실질적인 수익률은 더 낮게 나타날 것입니다.

 

그럼에도 불구하고 저는 나쁘지 않다고 생각합니다. 수익률은 낮아져도 투자금 자체가 증가하면서 절대적인 수익금 자체는 커지기 때문입니다. 또한, 추후에 부동산 규제가 풀려서 해당 주택을 담보로 대출이 가능해지면 그때 가서 담보대출을 활용해 수익률을 높이고 다른 투자처에 투자를 진행 할 수도 있겠죠.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 대출 규제에 따른 실 투자금 증가

위에서 제가 표로 정리한 것을 보시면, 대출이 불가능해짐에따라 실 투자금이 늘어납니다. 제 사례를 기준으로 보시면 기존에 실 투자금이 1,429만원이었지만, 대출을 못 받게되면 실 투자금이 5,630만원으로 늘어납니다. 결국 투자를 시작함에 있어서 자본금이 더 많이 필요해진 상황이라고 생각하시면 됩니다.

 

하지만 이 금액은 저의 임대주택 중 한가지 사례를 가지고 계산한 것이기 때문에, 물건에 따라 실 투자금이 여전히 비교적 적게 들어가는 물건들도 있을 수 있습니다. 그렇다 하더라도 여러채의 집을 투자하기는 어려워 보이기 때문에 경매 물건을 선택함에 있어서 더 신중해야 할 것으로 생각합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 투자 시작 전 실거주 주택 고려

저 같은 경우는 경매를 시작할 당시, 비규제지역에만 투자를 했습니다. 그리고 실거주 주택도 그 당시 기준 비규제 지역에 마련할 계획을 가지고 있었기 때문에 대출관련해서 크게 걱정하지 않았습니다.

 

하지만, 지금은 상황이 좀 다르죠…. 규제 지역이 워낙 광범위해진 상황이라서요. 괜히 잘못 했다가는 임대주택들 때문에 실거주 주택을 마련하는데 어려움이 발생할 수 있습니다. 실거주 주택을 직장이나 육아 등 여러가지 이유때문에 반드시 규제지역 안에서 마련해야만 하는 분들도 많이 계시기 때문입니다.

 

비록 저는 실거주 주택을 마련하기 전에 소액을 가지고 경매 투자를 먼저 시작했지만, 지금 부동산 투자를 시작하시려는 분들께는 다르게 말씀드리고 싶습니다. 잘 고민해보시고 규제지역 안쪽에서 거주해야만 하시는 분들은 부동산 투자를 시작하시기전에 실거주 주택을 먼저 마련하셨으면 합니다. 최소한 대비책 정도는 세워놓으셔야 하구요.

 

부동산도 분명히 사이클이 있겠죠. 하락없이 오르기만 하는 자산은 없으니까요. 하지만 미래는 아무도 모릅니다…. 언제가 될지 모르는 하락장이와서 부동산 규제가 풀릴 때 까지… 전세나 월세로 거주하시면서 몇 십만원의 월세를 받기위한 소액 빌라에 투자를 한다면, 강한 멘탈이 필요하실 겁니다. 아무래도 빌라보단 아파트의 집값상승이 훨씬 크고 빠르며 제가 말씀드리는 소액 빌라(공시가격 1억 미만)들은 시세차익이 발생하기 어렵습니다. 그렇다고 월세가 엄청나게 많이 들어오는 것도 아니어서 만약에 부동산 시장의 강세장이 이어진다면 정신적으로 힘드실 수도 있습니다.

하지만 정답은 없습니다. 개인의 관점과 상황에 따라서 행동하는것이죠. 다만 시작하시기 전에 반드시 한 번쯤 고려해보시라는 의미, 그리고 개인적으로 추천드리는 방향을 말씀드리고자 적어봤습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 임대사업자 혜택 축소, 의무 강화

제가 경매 투자를 시작할 당시에도 이미 임대사업자 혜택은 굉장히 많이 줄어들어있었습니다. 종부세합산 배제, 양도세 중과 배제 혜택이 사라져 있었죠. 하지만 저는 크게 상관없었습니다. 어차피 제가 투자하는 빌라들은 가격도 저렴하고 공시가격은 더 낮기 때문에 종부세 기준을 넘기기가 어렵기 때문입니다. 그리고 현금흐름을 만들고자 했으므로 양도세관련해서는 고려할 필요가 없었죠. 그러면 뭐가 문제일까요?

 

장기보유특별공제 혜택이 사라졌습니다. 2020년 12월 31일 이후 임대주택으로 등록하게 되면 혜택을 못 받는다고 하네요.

 

그리고 임대주택으로 등록했다가 의무 임대 기간을 다 채우지 못하고 매도하시면 과태료가 3,000만원입니다. 예전엔 천만워이었던걸로 기억하는데…. 지금은 너무 큰 금액이 되어버렸습니다. 특히 저 같은 소액 빌라 투자자들에게는 거의 집값의 절반 수준입니다.ㅎㅎ

 

그리고 임대사업자 유형 중 단기, 장기가 있었는데, 단기가 사라지고 장기 임대사업자의 의무 임대 기간이 기존 8년에서 10년으로 늘어났습니다… 10년이 생각보다 깁니다. 잘 고민하셔야 하구요.

 

임대보증금 보증보험 의무 가입. 이게 아직 저는 대상이 안되어서 경험해보지는 못했지만, 안그래도 챙겨야할 것이 많은 임대사업자들에게 또 하나의 짐을 얹어 주셨죠. 휴… 이것은 제가 추후에 직접 경험하게 되면 경험을 바탕으로 글을 올리도록 하겠습니다!!

 

그래도 다행인 것은 거주주택 양도세 비과세 혜택은 남아 있습니다. 간단히만 말씀드리면 다주택자가 본인이 거주하는 집 빼고 나머지 집들을 모두 임대주택으로 등록하고 의무사항을 잘 지키면 거주주택에 대해서는 양도세 비과세 혜택을 주는 것입니다. 기존에는 여러번 되었던 걸로 기억하는데, 지금은 평생에 한 번만 받을 수 있죠.

 

사실 임대사업자 관련된 내용은 추후에 다시 한 번 생각해보시면서 등록을 할지 말지 결정하시면 되는 사항이니까 크게 중요하지는 않을 수 있습니다. 참고로 지자체에 등록하는 임대사업자는 절대로 필수가 아닙니다!!

임대사업자 개념이 햇갈리시는 분들은 아래 링크 반드시 참고해주세요!

 

2020.04.12 - [▶파공과 함께하는 투자 공부/▷부동산 공부] - 임대사업자, 이제는 헷갈리지 마세요!_01(feat.렌트홈 홈텍스)

임대사업자, 이제는 헷갈리지 마세요!_01(feat.렌트홈 홈텍스)

 

어쨌든 막연하게 임대사업자 등록하면 세금 혜택 많다던데 그거하면 되겟네! 라고 생각하지 않으시길 바라는 마음에서 말씀드렸습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

※ 마치며

자 이렇게 오늘은, 제가 투자를 시작했던 2019년 대비 현재의 달라진 상황을 바탕으로 좋아진 점(?), 그리고 투자를 시작하시기전에 반드시 고려해 보셔야 할 점들을 말씀드렸습니다.

 

다 말씀을 드린 것 같긴하지만, 추후에 더 말씀드리고 싶은게 생기면 글을 올려보도록 하겠습니다! 이 글은 3편이니까요. 지난 1편, 2편 안보신 분들은 이 글 맨 상단에 1편, 2편 링크 걸어두었으니 같이 봐주시면 감사하겠습니다!!

 

 

오늘도 저의 글을 읽어주셔서 감사합니다!

 

 

 

 

 

Look Rich or Be Rich

현명한 선택을 응원합니다!

- 파공 -