현금흐름 소액 부동산 투자 실전02._장단점

안녕하세요

파이어(F.I.R.E.)를 꿈꾸는 공룡

'파공' 입니다.

지난번 1편에서는 실제로 제가 소액으로 진행했던 부동산 경매 투자 사례를 아주 구체적인 금액들과 함께 공개해드렸었는데요. 이 내용이 궁금하신 분들은 아래 링크 참고해주세요~!!

 

현금흐름 소액 부동산 투자 실전01._파공의 실제 투자 사례

 

오늘은 이렇게 제가 했던 방식처럼 소액으로 부동산 투자를 하는 것에 대해서, 저의 경험을 바탕으로 개인적으로 느끼고 있는 장단점을 말씀드려보려고 합니다. 개인적인 생각이기에 내용이 다소 주관적일 수 있으니, 읽어보시고 본인의 입장에서 다시 한번 생각해보시길 바라겠습니다.

소액 부동산 투자를 고민하시는 분들에게 도움이 되기를 바라는 마음으로 시작하겠습니다. 위의 1편을 보시면 아시겠지만, 제가 말씀드리는 소액 부동산 투자는 재개발이나 재건축 투자가 아니고 경매로 빌라를 낙찰받은 뒤 월세를 주면서 현금흐름을 만드는 투자 방법입니다.

 

 

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※ 장점

 

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1. 적은 금액으로 투자할 수 있다.

소액 부동산 투자이기 때문에 적은 금액으로 투자할 수 있다는 건 당연하겠죠? 흔히 부동산 투자를 생각하시면 가장 먼저 떠올리시는 게 '갭 투자'이실 겁니다. 내가 집을 매매하고 그 집을 임차인에게 전세로 임대를 주는 것이죠. 사실 이 방법이 대출 규제가 없던 시절엔 실 투자금을 아예 안 들일 수도 있는 방법이기도 했죠. 지금도 비규제 지역에선 가능할지 모르겠습니다. 근데 오늘은 그 내용을 다룰 것은 아니니 넘어가겠습니다.

 

어쨌든 이전 1편에서 보여드렸던 저의 사례만 보시더라도, 실 투자금은 1430만원 밖에 들어가지 않았습니다. 부동산 투자 치고는 소액이라고 볼 수 있죠. 심지어 그중에 집 수리비가 700만원 입니다. 여기서 수리비를 줄이게 된다면 실 투자금은 더 적게 들어갑니다. 실제로 제가 임대를 주고 있는 다른 집들 중, 실 투자금이 몇 백만원에서 끝나는 경우도 있습니다. 어쨌든 부동산을 투자함에 있어서 1000만원 수준의 실투자금이라면 충분히 소액 투자라고 말할 수 있을 것 같습니다. 이는 저같이 평범한 2~30대 들도 열심히 돈을 모아서 도전해 볼 만하다는 이야기가 되겠죠?

2. 현금흐름을 만들 수 있다.

부동산에 투자할 때 '갭 투자'를 하게 되면, 투자금을 적게 들일 수 있습니다. 하지만 현금흐름을 만들어 내지는 못하죠. 오늘 말씀드리는 투자 방법은 소액으로 투자하면서도 현금흐름을 만들 수 있다는 것이 큰 장점입니다. 1편에서 보여드렸던 사례도 현금흐름 수익률만 23%에 달했었죠. 물론 레버리지를 많이 사용했기 때문에 이러한 수익률이 나오는 것이 맞습니다. 하지만 부동산 투자의 가장 큰 장점은 비교적 안정적으로 레버리지를 크게 끌어 쓸 수 있다는 점이라고 생각합니다. 레버지리를 많이 끌어서 수익률이 높다. 그게 바로 부동산 투자이기 때문에 가능한 것이고, 그렇기 때문에 이러한 투자 방식의 장점이지 않나 생각합니다.

 

3. 육체적으로 힘든 일은 없다.

경매로 물건을 낙찰받기 전에 임장을 가보시거나, 낙찰을 받고 나서 집 상태를 보시면 한숨이 절로 나오실 수도 있습니다. 이걸 임대 줄 수 있을까… 하는 막연한 두려움이 앞서죠. 하지만 실제로 투자자가 육체적으로 힘들일은 없습니다. 본인이 힘들 일을 스스로 만들지 않는다면 말이죠.

어차피 집수리는 인테리어 업체에서 해주십니다. 청소는 입주청소업체에서 해주시구요. 본인이 투자금을 아끼기 위해 일부 직접 수리하거나 직접 청소하게 되면 육체적으로 힘들어질 순 있습니다. 하지만 이는 본인이 선택한 것이기 때문에, 선택하지 않으면 육체적으로 힘든 일은 딱히 없습니다. 저는 개인적으로 간단한 등 교체, 문고리 교체 정도만 직접 합니다. 다른 거 좀 해보다가 포기했습니다.^^;;;(이때는 진짜 힘들었습니다...ㅎㅎ) 전문가 분들은 괜히 있으신 게 아니더라구요^^;;

임대 주택을 가볼 일도 사실 별로 많이 안 만들 수 있습니다. 하지만 저는 비교적 자주 가는 편이긴 합니다. 오히려 그게 맘이 편하더라구요. 아주 대략적으로 임장 1번, 낙찰받고 1~2번, 수리할 때 2~3번, 입주청소할 때 1번. 처음 공실일 때는 집을 보여드릴 때도 시간이 되면 제가 가지만, 가지 않는 경우도 많습니다. 비번 알려드리고 편하게 보시라고 말씀드리곤 합니다. 어차피 공실이니까요. 물론 기존 임차인이 거주하시는 중에 집을 보여드려야 한다면 같이 가긴 합니다. 부동산에서 손님을 받으시면 부동산에서 어차피 가주시니 저는 갈 필요 없겠죠. 임대를 맞추고 나면 갈 일이 정말 더 없습니다. 계약기간 중에 1번 갈까 말까 하죠. 계약기간이 끝날 때쯤에나 1번 가구요. 이처럼 육체적으로 힘들거나 시간이 많이 소모되는 일은 피하실 수 있습니다.

 

4. 임대를 맞추고 나면 할 일이 없다.

위에서 잠시 말씀드렸지만, 임대를 맞추고 나면 임대주택에 직접 가실 일이 없습니다. 그 말은 결국 할 일도 없다는 얘기죠. 딱히 할 일이 없습니다. 문제가 생기면 해당 문제의 전문가분께 도움을 요청하고 계산은 제가 하면 됩니다. 전화로 모두 해결할 수 있는 일입니다. 직접 갈 필요는 딱히 없습니다. 아주 큰 문제만 아니라면 말이죠.

 

아주 큰 문제가 생겨도 제가 직접 할 수 있는 건 오히려 더 없습니다. 전문가 분을 부르고, 저는 현장 확인 및 비용 지불 정도의 일을 하는 거죠...

 

5. 부동산 대한 관심이 생기고 지식이 쌓인다.

아무래도 경매를 하고, 집을 수리해서 임대를 놓고, 주택을 여러 채 매수하여 보유하게 되면 자연스럽게 부동산에 대한 관심이 생기고, 지식이 생깁니다. 이러한 관심과 지식이 실거주 집을 매수할 때도 도움이 된다고 생각합니다. 지금 당장 실거주 집을 매수하지 않더라도, 부동산 시장에 꾸준한 관심을 가지고 있으면 남들이 쉽게 발견하기 어려운 기회를 발견할 수 있지 않을까 생각합니다.

※ 단 점

 

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1. 시세차익을 기대하기 어렵다.

해당 투자 방법은 현금흐름을 창출하는 것이 주목적입니다. 그래서 저렴한 빌라를, 레버리지를 최대한 일으키고 매수하여, 실 투자금을 줄이고 현금흐름 수익률을 극대화합니다. 이런 수익률을 만들어 내기 위해선 빌라 자체가 저렴한 빌라여야 합니다. 그러다 보니 서울이라면 주로 반지하, 서울 외 수도권 지역들이라면 반지하부터 탑층까지의 다양한 빌라들이 투자대상이 됩니다. 이러한 물건들은 사실 시세차익을 취하기가 매우 어렵습니다. 아파트는 가격이 잘 오르지만, 빌라는 정말 잘 안 오릅니다. 그래서 월세로 수익을 최대한 끌어내야 합니다.

 

 

 

 

2. 환금성이 매우 떨어진다.

위에 말씀드린 것과 비슷한 맥락입니다. 위 1번에서 말씀드린 이러한 물건들은 환금성이 매우 떨어집니다. 팔려고 해도 잘 안 팔리죠. 특히, 시세차익을 취하면서 매도하기는 더 어렵습니다. 그래서 주의하셔야 할 것이, 해당 투자 방법은 실투자금이 많이 들어가지 않기 때문에 묶여도 괜찮다 싶은 금액으로 투자하셔야 합니다. 몇 년 후에 필요할지도 모르는 돈으로 하시면 안 됩니다. 오히려 손해를 보고 매도하고 나오셔야 하는 일이 발생할 수도 있습니다. 주식처럼 말이죠.

 

 

 

 

 

3. 출구전략이…..사실상 없다.

3번 역시 위의 단점 1번, 2번과 비슷한 맥락이네요. 시세차익을 기대하기 어렵고 환금성이 떨어지니 출구전략이 애매합니다. 사실상 없죠. 그냥 끝까지 안고 가는 겁니다. ㅎㅎ 가장 베스트는 재건축과 재개발이 진행되면서 빠져나오는 것입니다. 하지만, 재건축과 재개발 호재가 이미 기대되는 곳이라면 저렴하게 매수하기가 힘들겠죠. 결국 저는 현재 재개발, 재건축 호재는 없지만 우선 월세 수익률이 괜찮게 나오는 곳을 위주로 낙찰받았습니다. 가능하다면 지하철 역이 가까운 곳을 낙찰받기 위해 노력하기도 했었구요. 어쨌든 제일 중요한건 현금흐름입니다. 월세를 통한 현금흐름의 수익률이 좋아야 합니다.

 

 

 

 

 

4. 심적으로 힘들 수가 있다.

장점에서 말씀드린 것처럼 육체적으로 힘든 일은 거의 없습니다. 하지만, 심적으로 힘든 일은 발생할 수 있습니다. 하지만 이 문제는 부동산을 임대주고 있는 임대인이라면 모두가 겪을 수 있는 일이기에…. 길게 말씀드리진 않겠습니다. 월세를 지독히도 안주는 분들이 간혹 계십니다…ㅎㅎ 서로 지킬 건 지키면서 살아가는 사회가 되었으면 좋겠네요^^;;;

 

 

 

 

 

5. 졸지에 다주택자가 된다.

현 부동산 정책에서 다주택자는 여러 가지 규제를 받게 되죠. 공시가격 1억 미만 주택에 대해서는 취득세 혜택을 무주택자와 동일하게 받습니다. 하지만, 다른 부분에 있어서는 엄연히 다주택자가 되죠. 공시가격 1억 미만의 집도 집이니까요. 이 때문에 괜히 실거주 집을 매수할 때 발목이 잡히는 일이 발생할 수도 있으니 조심하셔야 합니다. 특히 종부세와 양도세를 고려할 때 말이죠.

 

 

 

 

 

 

 

 

※마치며

오늘은 제가 직접 경험했던 부동산 투자방식, 소액으로 빌라를 경매에서 낙찰받고 월세로 임대를 주면서 현금흐름을 발생시키는 방법에 대해서 장단점을 말씀드려봤습니다. 개인적인 경험을 바탕으로 적었고, 저의 경험도 약 2년밖에 되지 않았기 때문에 아주 일반적인 의견이라고 보기는 어려울 수 있습니다. 그래도 이러한 투자 방식을 고민하고 도전해보고자 하시는 분들께 도움이 될 수 있도록 솔직하게 적어 보았습니다.

 

 

 

 

 

※다음 3편에서는...

이러한 투자를 시작할 때 어떤 점들을 주의하면 좋을지, 당부드리고 싶은 내용들을 적어볼까 합니다. 그리고 저의 자산형성 스토리를 읽어보신 분들은 아시겠지만, 제가 경매를 통한 부동산 투자를 시작한 것이 19년 초 입니다.

 

 

 

(저의 현재 진행형인 자산형성 스토리가 궁금하신 분들은 아래 링크를 참고해주세요~!)

2020.03.02 - [▶파공's 자산형성 스토리] - 001. 경제적 자유를 꿈꾸는 파이어족

001. 경제적 자유를 꿈꾸는 파이어족

2020.09.09 - [▶파공's 자산형성 스토리] - 002. 본격적인 투자, 부동산 경매

002. 본격적인 투자, 부동산 경매

 

제가 투자를 시작하던게 고작 2년 전이지만, 그 2년 사이에 상황이 좀 많이 바꼈습니다. 그래서 ‘이제는 이런 거 못하는 거 아니냐’라고 생각하시는 분들도 계실 것 같습니다. 맞습니다. 똑같이 할 순 없습니다. 그래도 방법이 아예 없지는 않습니다.

 

제가 투자를 시작하던 때의 상황과 현재의 상황이 어떻게 다르고, 그래서 무엇을 더 고민해 봐야할지 이러한 내용도 3편에 같이 좀 담아보도록 하겠습니다. 앞선 1편과 이번 2편을 통해서 “한 번 해볼만 할 것 같은데?”라는 생각이 드시는 분들은 3편을 기다려 주세요~!^^

 

 

 

 

오늘도 저의 글을 읽어주셔서 감사합니다!

 

 

 

 

Look Rich or Be Rich

현명한 선택을 응원합니다!

- 파공 -