주택 수 산정하기: 지방세(취득세, 재산세) vs 국세(양도세, 종부세)

안녕하세요

파이어(F.I.R.E.)를 꿈꾸는 공룡

'파공' 입니다.

 

 

 

오늘은 주택 수 산정하는 방법

에대해서 말씀을 드려볼까 합니다.

 

최근 여러가지 부동산대책들이 끊임없이 발표되면서

주택수에따라 부과되는 세금액이 천차만별입니다.

그만큼 주택수 산정이 매우 중요한 시기가 되었죠.

 

특히, 지방세를 고려함에 있어서

주택 수 산정은 매우 중요합니다.

뒤에서도 말씀 드리겠지만,

양도세의 경우는 단순 주택수를 산정하는 것 보다

각자의 상황에서 해당 주택이

양도세를 중과받는지

또는

양도세 혜택을 받는지

따져보시는 것이 더 중요합니다!

 

오늘은 임대사업자 뿐만 아니라,

일반 사람들도 반드시 아셔야 할

주택 수 산정에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 세금의 분류: 지방세? 국세?

우선 부동산 세금은

취득할 때, 보유하고 있을 때, 처분할 때

이렇게 크게 세가지로

나누어 볼 수 있습니다.

 

취득할 때는 취득세

보유하고 있을 때는 재산세 및 종부세

처분할 때는 양도소득세를 납부합니다.

 

'임대사업자, 이제는 헷갈리지 마세요! 1편, 2편'에서

임대사업자등록은 지자체(렌트홈)에 하는 것과,

세무서(홈텍스)에 하는 것이 있다고

말씀드렸던 것 기억나시나요?

<바로가기 링크>

2020/04/12 - [▶파공의 금융소득 만들기/▷부동산 투자하는 파공] - 임대사업자, 이제는 헷갈리지 마세요!_01(feat.렌트홈 홈텍스)

2020/04/13 - [▶파공의 금융소득 만들기/▷부동산 투자하는 파공] - 임대사업자, 이제는 헷갈리지 마세요!_02(feat.렌트홈 홈텍스)

 

이처럼 부동산과 관련된 각종 세금도

지자체에서 관리하는 지방세와

국세청에서 관리하는 국세

두 가지로 나뉘게 됩니다.

 

 

 

 

따라서 취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세를

우선 지방세와 국세로 분류해서 생각하셔야 합니다!

 

주택수를 산정하는 방법 역시

지방세과 국세가 서로 다르기 때문입니다!

 

자 그러면 지방세를 부과할 때 기준이 되는

지방세 주택수를 먼저 알아 보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 지방세 기준 주택 수 _ 취득세, 재산세

주택수를 산정함에 있어서 가장 기본은
개인별로 주택수를 산정하는 것이 아니라
세대별로 주택수를 산정한다는 것입니다.

그러면 지방세에서의 세대란

어디까지를 말할 까요?

 

 

- 1세대란 세대별 주민등록표에 함께 기재되어있는 가족(부모, 배우자, 자녀, 형제자매 등)으로 구성된 세대

 - 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 주택을 취득하는 자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 세대로 본다.

- 다만, 30세 미만의 자녀라 하더라도 일정 소득이 있고 따로 사는 경우에는 별도의 세대로 볼 수 있도록 예외

 

※ 일정소득이란: 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득(‘20년 1인가구 월 175만원)의 100분의 40 이상(월 70만원)

즉, 자녀가 기혼자이고 따로사는 경우라면

별도의 세대로 보는 것이구요

(당연하겠죠?^^;;;)
자녀가 미혼이어도, 따로 살면서

월 70만원 이상의 소득이 있다면

별도의 세대로 본다는 것입니다.
예를 들어,
부모님은 지방에 거주하시는데,

직장 취업을 위해 홀로 서울로 올라와

자취하고 있는 자녀의경우,
월 70만원 이상의 소득이 있다면
 주택수를 산정할 때

부모님의 주택수는 고려하지 않으셔도 됩니다.

 

자, 이제 세대에 관련된 기준이 잡히셨다면

주택 수를 세어 보시면 되겠죠?

이때!!!!

주택수 합산에서 제외되는 경우가 있습니다!

 

 

 

출처: 7월 30일  <부동산대책 관련「지방세법 시행령」개정안 입법예고> 행안부 보도자료

 

 

저의 눈에 띄는 항목은 8번!

공시가격 1억원 이하 주택 입니다!
1억원 이하의 주택은

주택수로 합산하지 않기 때문에

여러채를 사셔도 취득세가 중과되지 않습니다!

 

이 외에 몇가지 주의 사항들을 말씀드려보자면,

 

 

1. 일시적 2주택은 취득세가 중과 되지 않습니다!

 

 

 

 

2. 상속 주택은 상속 개시일로 부터 5년간 주택수에 합산되지 않습니다!

 

 

 

 

3. 부모님과 합가하여 거주하는 경우

부모님(조부모님 등)께서 65세 이상이시고, 
자녀분이 30세 이상 or 기혼

or 30세 미만 미혼이지만, 중위소득 40% 이상인 경우
부모님께서 가지고 계신 주택은

주택수에 포함되지 않습니다!

 

 

 

 

4. 8월12일(지방세법 시행령 개정안 시행일) 이후 취득한 분양권 및 입주권은 주택수에 포함됩니다!

 

 

 

 

5. 오피스텔 역시 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다!

다만, 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않는다고 합니다!

 

 

이 외에도 개인마다 각자 상황이

너무 다양하고 다르기 때문에

여기서 모든것을 말씀드릴 수는 없습니다.

양해 부탁 드립니다. ㅠㅠ

제가 첨부파일에 지난 7월 30일에 발표된

<부동산대책 관련「지방세법 시행령」개정안 입법예고>

보도자료를 올려 놓겠습니다!

꼼꼼히 읽어보시면 좋을 것 같습니다!!

 

 

200731 (조간) 부동산대책 관련 지방세법 시행령 개정안 입법예고(부동산세제과).docx

0.72MB

 

 

지방세는 앞서 말씀드린 것 처럼

취득세와 재산세를 포함합니다.

취득세는 이제 내집마련을 시작하는 분들에게

특히 중요하다고 생각됩니다.

 

부모님의 주택수 때문에

취득세가 중과되느냐 안되느냐에따라

세금의 차이가 크고,

취득세 관련해서는 생애 첫 주택에 한해서

감면혜택도 있기때문입니다!

 

(취득세 감면 혜택에 대해서는 추후에 포스팅 하겠습니다!)

 

최근에는 재산세도 공시지가 현실화와함께

1주택자에 한해서 세율을 낮춰주는 안이 검토중이죠.

 그래서 주택수를 검토해보는 것이 중요합니다!

 

이제는 국세와 관련해서 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

2. 국세 기준 주택수 _ 양도소득세, 종부세

국세의 경우도 지방세와 마찬가지로

주택수를 산정함에 있어서 가장 기본은
개인별로 주택수를 산정하는 것이 아니라
세대별로 주택수를 산정한다는 것입니다.

 

종부세는 인별과세이지만

주택수는 세대별로 산정합니다!

국세에서서의 세대는 아래와 같습니다!

 

 

- 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(부모, 배우자, 자녀, 형제자매 등)으로 구성된 세대

 

 - 실질과세 원칙에 따라 공부/서류상 따로 거주하더라도 실제로 함께 살면 하나의 세대

- 다만, 30세 미만의 자녀라 하더라도 일정 소득이 있고 따로 사는 경우에는 별도의 세대로 볼 수 있도록 예외
※ 일정소득이란: 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득(‘20년 1인가구 월 175만원)의 100분의 40 이상(월 70만원)

 

 

 

현재는 지방세와 국세가 큰 차이는 없습니다.

 

 

국세 관련해서도

주택수로 포함되지 않는 경우가 있습니다.

 

1. ‘21.1/1 이전에 취득하는 분양권

 

2. 수도권 및 광역시,특별자치시 외의 지역에 있는 주택이면서!
주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 3억원 이하 주택
(경기도 읍,면 / 광역시 군 / 세종시 읍, 면 지역 포함)

 

크게는 이렇게 2가지라고

보시면 될 것 같습니다.

 

물론 다른 케이스들도 있습니다만,

상황에 따라 복잡하여

 모두 말씀드리기는 어렵다는 점

양해 부탁드립니다. ㅠㅠ

 

이제, 주택수로 포함되지 않은 경우를

제외하고 주택수를 세어보시면 되겠죠?

 

그런데, 주택수로 포함되는

주의하셔야 할 경우들이 있습니다.

 

 

1. 주거용 오피스텔

 

2. 임대사업자 임대주택

 

3. ‘21.1/1 이후 취득하는 분양권

 

4. 조합원 입주권

 

5. 공시가격 1억미만 주택
(이는 지방세에서는 포함되지 않지만, 국세에서는 주택수로 포함합니다!)

 

 

이 외에 양도소득세 관련해서는

단순히 주택수에 포함되느냐 안되느냐 보다는

나의 상황에서 어떤 주택을 매도할 때

양도세중과를 받는 대상인지

혹은 양도세혜택을 받는 대상인지를

판단하는 것이 더 중요합니다!

 

예를들면 임대사업자의 경우 10년이상 임대를 하면

양도소득세 혜택이 있죠.

그리고 임대사업자는 거주주택에 한해서 평생  한번만

양도소득세비과세 혜택을 받을 수도 있죠.

 

이처럼 다양한 혜택이나

중과되는 경우들이 복잡하게 존재합니다.

다만 ,기본적인 주택수는

위와 같이 생각해주시면 될 것 같습니다.

하지만, 이게 다가 아니라는 점!

항상 반드시 명심해주세요!

 

 

 

 

 

 

 

오늘은 지방세(취득세, 재산세)와

국세(양도소득세, 종부세) 각각의 경우에대해

주택수 산정하는 방법을 알아보았습니다.

 

 

오늘 내용들을 다시 한 번 정리해볼까요?!!

 

 

 

 

그리고 중요한 것은

지방세와 국세를 구분해야 한다는 점!

두 경우에 대해서 주택수 산정 기준이 다르다는 점!

을 인지하시는 것 입니다!!

 

세부적인 내용은 관련 법률을 찾아보시거나

지방세는 지자체에, 국세는 세무서에

문의해보시면 좋을 것 같습니다!

 

그리고 본인의 자산 규모가 크거나

세금관련해서 너무 햇갈린다고 생각하시면

반드시!!!

세무사분들과 상담하시기를 추천드립니다!!

주변에 세무사분들 덕분에 합법적으로

세금을 많이 아끼신 분들이 실제로 있습니다.

(참고로, 저는 세무사가 아닙니다^^;)

 

 

오늘의 이야기가 조금이나마 도움이 되시기를

바라며 이만 마치겠습니다.

 

 

오늘도 제 글을 읽어주셔서 감사합니다!

혹시 추가적으로 궁금하신 부분이있거나

잘못된 내용이 있다면

알려주시면 감사하겠습니다!^^

 

 

 

Look Rich or Be Rich

현명한 선택을 응원합니다!

- 파공 -