임대사업자_임대보증금 보증보험 (미리 준비 필수!)

안녕하세요

파이어(F.I.R.E.)를 꿈꾸는 공룡

'파공' 입니다.

 

 

오늘은!!

지난 8월에 있었던 일에 대해서

말씀을 드려볼까 합니다.

지난 20년 8월 18일

공포되면서 즉시 시행 되었던

법안이 있었죠?

바로!

 

임대사업자라면

임대차 계약을 체결할 때

임대보증금에 대한 보증보험을

의무적으로 가입하라는

개정안입니다.

 

아마 임대사업자로 등록하신 분들,

등록하시려는 분들은 이미

많이 찾아보셨을 것으로 생각됩니다.

늦은 감이 있지만 그래도 당부(?)드리고

말씀드리고 싶은 부분이 있어서

이렇게 글을 쓰게 되었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

우선 개정된 법안을 먼저 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

만약에 위 사진의 글씨가 잘 안보이시면

아래 링크를 통해 들어가셔서

49조를 읽어보시면 됩니다!

링크: 민간임대주택에 관한 특별법

민간임대주택에관한특별법

 

 

위 사진에서 번호 표시해놓은 부분들이

제가 오늘 말씀드리고자 하는 부분들 입니다.

하나씩 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

①:  "4.제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택"

위와 같은 문구가 추가 되면서

이제 임대보증금 보증보험의 의무가입 대상은

모든 임대주택이 되었다고

생각하셔도 무방할 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 

②: 49조 3항 내용

해당 조항은 이번에 새로 개정된 부분은 아닙니다.

다만, 보증보험 의무가입 대상이

사실상 모든 임대주택이 되었기 때문에

기존에 의무가입대상이 아니셨던

임대사업자분들은 숙지하셨으면 하는

생각에서 표시했습니다.

 

여기서 중요한 것은 3항 의 1, 2, 3, 4호의 조건을

모두 만족하면 보증 대상금액이

임대보증금 전체가 아닌 더 적은 금액이

된다는 것입니다.

 

 

 

민간임대주택에관한특별법 제49조 3항

 

 

 

계산 방법을 글로 보면 햇갈릴 수 있으니

예를 들어 말씀 드려 보겠습니다.

 

주택 가격(감정평가금액)이 1억

주택담보대출 금액이 5천만원

보증금 500, 월세 60으로 임대를 놓는다고

가정하겠습니다.

 

그러면 경우에 따라서

임대보증금 보증보험의 보증 대상 금액은

아래와같이 달라 질 수 있습니다.

 

즉, 경우에 따라서는 보증대상 금액이

0원이 되기도 하는 것이죠.

 

그런데, 3항의 1, 2, 3, 4호를

모두 만족하는 것이 쉽지 않은 일이라서

실제로 이에 해당되시는 분이

많이 계실지는 모르겠습니다.

 

그래도 알아두시면 좋을 것이라

생각하여 조금 자세히 설명드렸습니다.

 

 

 

 

 

 

③: 49조 4항 2, 3호 내용

해당 부분은 이번에 새로 추가된 내용입니다.

쉽게 풀어서 말씀드리면,

20년 8월 18일부터

지자체에 등록한(신규로 등록하는)

임대사업자가 신규로 등록하는 임대주택

에 대해서는 임대보증금 보증보험 가입이

의무사항이라는 말입니다.

 

이미 임차인이 있고 임대를 주고있는

집이라 할지라도

임대주택으로 신규 등록하게되면

등록일부터 보증보험 가입이 의무입니다!

 

그렇다면,

이미 지자체에 임대사업자로 등록되어있고

이미(20년 8월 18일 이전) 임대주택으로

지자체에 등록한 임대주택의

경우에는어떻게 될까요?

 

 

 

출처: 20년 8월 11일 발표한 국토부 보도자료

 

 

 

위와 같이 20년 8월 18일 이전에

이미 임대주택으로 등록한 임대주택의 경우

21년 8월 18일부터

새롭게 체결하는 임대차계약부터

보증보험 가입이 의무화 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이제부터는 임대사업자의

임대보증금 보증보험 의무가입 관련해서

당부드리고 싶었던 내용들을 말씀드리겠습니다.

 

 

※임대보증금 보증보험에 가입하지
않으면 어떻게 되나요?

출처: 렌트홈

위와 같이

 

2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금

 

에 처하게 됩니다.

따라서, 반드시 보증보험에 가입하셔야 합니다!!

 

 

 

 

 

 

※지금부터 준비 하셔야 합니다※

1. 주택담보대출 비율이 높다면

대출 원금 일부를 상환하세요.

 

임대보증금 보증보험은

주택도시보증공사 또는 SGI서울보증

을 통해 가입하셔야 합니다.

 

하지만 위 두 기관에서 보증보험가입을

거부할 수도 있습니다.

주택가격 대비, 담보대출과 임대보증금의 합이

과도할 경우 보증보험 가입을

거부당하실 수 있습니다.

 

아니, 국토부에서 가입하라고해서

하려는건데 왜 가입을 안시켜주지?

이러면 내 잘못이 아니잖아!

 

라고 생각하실 수도 있습니다.

 

하지만, 임대인의 잘못이 됩니다.

 

정부가 기존 임대사업자들의 임대주택에

1년이라는 유예시간을 준 것은

그 기간동안 담보대출이 과도한 집들은

대출원금을 상환해서 보증보험에

가입될 수 있도록 조치를 취하라는 의도입니다.

또한, 대출 상환이 불가하면

집을 처분하라는 의미이기도 하지요.

 

보증보험 가입 가능 여부에 대해서는

위의 두 기관에 상담문의를

해봐야 될 것 같습니다.

저도 아직은 확인해보지 못했습니다.^^;

향후에 확인하게 되면

내용 추가하도록 하겠습니다!ㅠ

 

 

 

 

 

 

2. 신용도를 최대한 올려 놓으세요.

 

임대보증금 보증보험의 보험료는

주택의 부채비율 뿐만 아니라

임대인의 신용도에 따라서도 달라집니다!

 

출처: <5억 전세 '보증보험', 세입자도 110만원 내라?>, 머니투데이 박미주 기자

위 그림과 같이

동일 조건에서 임대인의 신용등급과

임대주택의 부채비율에 따라

보증보험료가 약 4배가 차이날 수도 있습니다.

따라서, 신용도도 신경을 써주시는 것이 좋을 것 같습니다.

 

 

 

 

 

3. 감정평가수수료도 무시할 수 없습니다.

 

현재까지 개정된 법안상에서 '주택 가격'은

감정평가 받은 결과를 인정해주도록 되어있습니다.

감정평가는 감정평가사에게 의뢰를 해야하고

수수료가 추가적으로 들어갑니다.

아래 표는 대략 적인 감정평가수수료 체계 입니다.

 

 

 

출처: 행정규칙 <감정평가업자의 보수에 관한 기준>

 

 

감정평가수수료는

몇십만원부터 몇백만원까지 나올 수 있습니다.

또한, 감정평가는 한번 받으면 끝나는 것이 아닙니다.

 

 

 

 

"임대보증금 보증 기간이 1년이어서

임대차 계약기간 2년 동안

두 번의 감정평가를 받아야 한다"

[출처: 중앙일보] “보증료 37만원인데 수수료 97만원” 황당한 임대보증금 보증

  

 

 

 

즉, 매년 감정평가수수료가

임대사업자들의 비용으로 추가되며

이는 무시할 수 없는 금액이라고

생각합니다.

 

하지만, 이와 관련하여서는 올해 말에

'주택가격'을 인정해주는 다른 방법도

추가 발표한다고 하니

기다려 보는 것이 좋을 것 같습니다.

 

 

오늘은 임대사업자의

임대보증금 보증보험 가입 의무화

에대해서 알아보았습니다.

그리고 미리 준비하셔야 할 부분들도

말씀을 드렸구요.

1년이 생각보다 긴 시간은 아닙니다.

미리미리 현금을 준비하시고

신용도도 신경을 써두시기를

당부드리고 싶었습니다.

 

그럼 이만 마치겠습니다!

 

 

 

 

 

 

오늘도 저의 글을 읽어주셔서 감사합니다!

 

 

Look Rich or Be Rich

현명한 선택을 응원합니다!

- 파공 -