파공의 책 리뷰_10.『리츠 투자 무작정 따라하기』

안녕하세요?

파이어(F.I.R.E.)를 꿈꾸는 공룡

'파공' 입니다.

 

 

 

 

책 리뷰: 『리츠 투자 무작정 따라하기』

 

 

 

 

 

오늘은 투자와 직접적으로 연관이 있는 책을 들고왔습니다. 저의 미국주식 포트폴리오를 보시면 아시겠지만, 몇 개월 전부터 관심 있는 분야가 생겨서 투자비중을 늘려나가는 중입니다. 이 새로운 분야에 투자를 하면서 읽어봤던 책을 추천해드리고 싶어서 오늘 이렇게 소개해드리고자 합니다.

 

 

(저의 미국주식 포트폴리오가 궁금하신 분들은 아래 링크 참고해주세요~^^)

21년 1월 2일 미국주식 포트폴리오 (feat. 아마존, 테슬라, 인텔, 벨로다인, TSMC)

미국주식 포트폴리오 _ 21년 2월 28일 (feat. SCHP, SPYD, STAG, OHI, CQQQ, KWEB, CHIS)

 

오늘 소개해드리고자 하는 책은 『리츠 투자 무작정 따라하기』 입니다. 길벗 출판사의 <무작정 따라하기> 시리즈는 아주 유명하죠. 2017년에 제가 주식을 처음 시작할 때도 『주식 투자 무작정 따라하기』 책을 읽었던 기억이 나네요.

 

 

 

 

 

 

제가 리츠(REITs) 투자에 관심을 갖게 된 것은 몇 개월 전입니다. 아시는 분도 계시겠지만, 저는 주식에만 투자하지는 않습니다. 자산 배분 관점에서 부동산, 금, 외화, 채권 등 여러 가지 자산에 투자하고 있습니다. 그중에 가장 큰 비율을 차지하는 것은 역시 부동산입니다.

 

(물론 소액 부동산들입니다.^^ 저의 자산 배분이 궁금하신 분들은 아래 링크 참고해주세요~^^)

2021.01.07 - [▶파공's 자산형성 스토리] - 번외. 20년 연말 결산_파공의 자산 분배 포트폴리오 공개

번외. 20년 연말결산_파공의 자산 분배 포트폴리오 공개

 

하지만 자산의 편중, 유동성 부족, 세금, 임차인 관리,대출규제 등의 이유로 저는 당분간 부동산에 대한 투자를 더 늘리지 않기로 생각하고, 주식에 집중을 하고 있었습니다. 하지만 코로나 이후 주가가 단기간에 큰 폭으로 상승하면서 대체 투자처를 고민하게 되었습니다. 그러던 중 리츠에 관심이 가게 되었고, 리츠도 부동산 투자이지만 기존에 제가 하고 있는 ‘국내의 소액 빌라들 실물 투자’와는 아예 성격이 다르다는 걸 알게 되었습니다. 리츠에 새롭게 관심을 가지면서 유튜브, 블로그, 리츠 회사들의 IR 자료 등을 찾아보았지만, 기본서를 하나 읽고 싶다는 생각이 들더라구요.

 

어떤 책을 읽어볼까 고민하던 중에 마침 삼프로 TV에 신세계프라퍼티 김선희 팀장님이 나오신 영상을 봤습니다. 그리고 ‘이 분은 리츠에 대한 확신을 가진 전문가구나’라는 인상을 받게 되었습니다. 그래서 이야기를 더 들어보고 싶었고, 책을 쓰셨다고 말씀하시길래 바로 찾아봤습니다. 그 책이 바로 오늘 제가 소개해드리는 『리츠 투자 무작정 따라하기』 입니다.

 

(삼프로 TV, 김선희 팀장님 인터뷰 )

 

 

 

 

 

리츠(REITs)는 Real Estate Investment Trusts의 약자입니다. 풀어서 말씀드리면

 

“리츠는 상장된 상업용 부동산(주로 ‘빌딩’이라고 합니다)을 보유하고 있는 회사가 주식시장에 상장한 형태를 말합니다. 자산운용사나 부동산운영회사가 빌딩을 소유하고, 임대료를 받으려는 목적으로 세운 회사를 상장한 형태죠.”
- 『리츠 투자 무작정 따라하기』 中 -

 

결국 리츠도 상장기업에 투자하는 것이라고 생각하시면 됩니다. 하지만 일반적인 상장 기업들과는 다른 점이 있습니다. 미국을 기준으로 말씀드리면, 리츠로 인정받은 기업들은 ‘법인세 면제’라는 혜택을 받습니다. 대신에, 배당 가능 이익의 90%를 주주들에게 배당해야 한다는 ‘배당 의무’를 이행해야 합니다. 또한, 총 매출액 중 최소 75% 이상이 소유 빌딩의 임대료, 빌딩에 대한 대출이자, 빌딩 매각대금 이어야 하고, 총 자산 중 최소 75% 이상이 부동산 자산, 모기지 현금, 정부증권으로 구성되어야 한다는 조건을 가집니다. 이러한 이유 때문에 다른 상장 기업들에 투자하는 것과는 다른 성격이 나타나는 것입니다. 결국 간단하게 정리하면, 리츠회사의 주주가 되는 것은 그 회사가 소유한 빌딩의 지분을 나눠 갖고, 빌딩에서 발생하는 임대료를 나눠 갖는다고 생각하시면 됩니다. 그러면서도 각종 규제 및 세금 정책 대응, 부동산 및 임차인 관리, 새로운 부동산 투자처를 찾기 위한 발품팔이를 직접 하지 않아도 된다는 장점이 있죠. 뿐만 아니라, 실물로 투자하기 어려운 해외 우량한 부동산의 지분을 나눠 가질 수 있다는 장점도 있습니다. 개인적으로는 정말 매력적인 투자처가 아닐까 생각합니다.

 

 

 

 

 

다시 책 이야기로 돌아와서, 목차는 아래와 같이 구성되어있습니다.

 

 

간단히 정리해보면 아래와 같이 표현할 수 있겠네요.

 

 

책의 구성을 간단히 표현한 도식

 

목차만 봐도 느껴지시겠지만, 직접 읽어보시면 내용이 풍부하다는 생각이 많이 듭니다.

 

 

 

 

 

이 책을 읽으면서 개인적으로 좋다고 느꼈던 특징들 몇 가지만 소개해드리겠습니다.

 

1. 데이터가 많습니다.

단순히 말로만 좋다, 안 좋다,높다, 낮다 가 아니라, 구체적인 숫자 및 그래프를 많이 제시해주고, 이를 바탕으로 이야기하기 때문에 책 내용에 더 신뢰가 갔던 것 같습니다.

 

2. 섹터별 상세한 분석.

책의 약 3분의 1을 차지하는 섹터분석이 굉장히 좋았습니다. 리츠에는 데이터센터, 통신탑, 물류, 헬스케어, 임대주택, 오피스, 리테일 등 다양한 섹터들이 있습니다. 그만큼 어느 섹터에 투자할지 판단하는 것도 쉽지 않습니다. 책에서는 이렇게 다양한 섹터들 각각의 특징 및 종목들을 자세하게 분석해 줌으로써 본인의 투자 스타일과 본인만의 시나리오에 적합한 투자처를 탐색하기에 굉장히 좋다고 생각합니다. 그리고 각 섹터별 분석후에는 마지막에 이렇게 간단히 표로 정리해주는 것도 너무 좋더라구요.

 

3. 방향을 잡아주는 리츠 투자 방법.

이 책은 ‘어떤 섹터를 투자해라’ 혹은 ‘어떤 종목을 투자해라’ 이렇게 이야기하지 않습니다. 그렇게 이야기하면 오히려 반감이 생겼을지도 모르겠네요. 그보다는 리츠 투자에 입문하는 사람들에게 어떤 식으로 접근하면 좋을지, 큰 방향을 잡아준다고 보시면 됩니다. 리츠 종목이나 ETF를 선정할 때 배당만 볼 것이 아니라, FFO(리츠 운영 현금흐름), 보유한 빌딩의 위치 및 섹터, 경기 민감도, 비용, 해당 리츠의 역사 및 사업계획, 최대 주주는 어떤 인물인가 등 투자할 리츠를 선정함에 있어서 어떤 것들을 봐야하는지 알려줍니다. 그리고 투자자의 수준에 맞는 투자방법도 제시해주고 있구요. 어찌 보면 당연하다고 생각하실 수도 있지만, 책의 내용이 당연하다고 생각이 든다면 본인은 이미 투자를 합리적으로 잘 하고 계신 분이라고 생각하셔도 좋을 것 같네요.

 

4. 다양한 리츠 가치 평가 방법.

부동산이나 일반적인 상장 주식의 가치를 평가하는 방법은 너무 다양하고 많이 알려져 있죠. 투자자분들 개인만의 선호하는 방식이 따로 있기도 하실거구요. 그에 비해 리츠는 부동산, 주식, 채권의 성격을 모두 갖고 있어서, 저는 개인적으로 어떻게 리츠의 가치를 따져봐야 할지 막막하더라구요. 책에서는 리츠의 다양한 가치평가 방법을 설명해주고 있습니다. 그래서 책을 읽고 나면 어떻게 가치평가를 해봐야 되겠구나 라는 방향이 잡히더라구요. 이 점이 굉장히 좋았습니다.

 

 

 

 

 

이제 마지막으로 정리하면서 마무리를 해볼까 합니다.

오늘의 책은 친절한 선생님 같은 책입니다. 리츠 투자를 고민해보고 계신다면, 리츠를 처음 들어보셨다면, 들어보긴 했지만 잘 몰라서 그냥 관심을 꺼버리셨다면 꼭 한번 읽어보시기를 강력하게 추천드립니다.

 

 

 

 

 

오늘도 저의 글을 읽어 주셔서 감사합니다!

 

 

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- 파공 -