[기업 소식 분석] ESR켄달스퀘어 리츠 _ 3천억 리파이낸싱은 성공적인가? (feat.리츠, 물류창고 리츠, 물류 리츠, 상장 리츠, 리파이낸싱, REIT)

 

 

 

안녕하세요

파이어(F.I.R.E.)를 꿈꾸는 공룡

'파공' 입니다.

 

 

저의 글은 매수 매도 추천 의견이 아니며

개인적으로 공부한 내용을

공유하는 글입니다.

 

 

우리나라 상장 리츠 주식

ESR켄달스퀘어 리츠가 얼마 전에

2024년 12월 만기가 예정되었던

장기 차입금을 성공적으로 리파이낸싱

했다는 기사를 봤습니다.

 

이번 글에서는

이러한 ESR켄달스퀘어 리츠의 소식을

전달해 드리고, 그에 대한 저의 의견을

공유해보려고 합니다.

 

해당 기사도 한 번 같이 읽어보시면

좋을 것 같아서 링크 남깁니다!

켄달스퀘어리츠, 담보대출 3천억 리파이낸싱 완료 - 딜사이트

 

시작해 보겠습니다.

 

 

 

 

 

 1. ESR켄달스퀘어 리츠가 뭐예요??

ESR켄달스퀘어 리츠에 대해서

처음 말씀드리다 보니 간단히

어떤 회사인지 말씀드리고 가겠습니다.

 

출처 : ESR 켄달스퀘어 리츠 홈페이지

 

ESR켄달스퀘어 리츠

(ESR Kendall Square REIT)는

국내 최초의 물류 특화 리츠로,

한국을 비롯한 아시아 태평양 지역의

대표 물류 부동산 투자 플랫폼인

 ESR 그룹이 설립하였으며

2020년 12월 코스피에 상장된

 리츠입니다.

 

ESR켄달스퀘어 리츠는

국내 물류 시장에서 핵심 입지를 자랑하는

18개의 첨단 물류 센터

포트폴리오를 보유하고 있습니다.

 

출처: ESR KENDALL SQUARE REIT 1H 2024 Earnings Call 자료

이들 물류 센터는

전자상거래(E-commerce)와 물류 산업의

지속적인 성장으로 인해

높은 수요를 보이는 자산군으로

평가된다고 합니다.

국내외 대형 전자상거래 기업,

물류 업체 등 신뢰도 높은

임차기업과의 계약을 통해

안정성을 강화하고 있다고 합니다.

 

ESR켄달스퀘어 리츠는 주주들에게

배당금을 꾸준히 지급하고 있습니다.

출처 : ESR KENDALL SQUARE REIT IR 사이트

 

아직 오래된 역사를 가진 리츠는 아니지만

그래도 배당 이력을 살펴보면

동결한 적은 있어도, 삭감한 적은 없네요.

더 궁금한 내용들은 아래 링크의 

ESR켄달스퀘어 리츠 홈페이지에서

확인해 보시면

ESR KendallSquare REIT

 

 

 

 

 

 2. 장기차입금은 얼마나 있나요? 

이번 리파이낸싱이 반영되지 않은

ESR켄달스퀘어리츠의 장기차입금 현황은

아래와 같은 상황이었습니다.

출처 : ESR   켄달스퀘어리츠 제9기 연결감사보고서

 

참고로, 해당 리츠의 제9기는

23년 12월 01일부터

24년 05년 31일까지입니다.

10기 보고서는 아직 공시되기 전이어서

9기 보고서를 참고했습니다.

 

표를 보시면 24년 12월에 만기 되었던

차입금은 3,378억입니다.

이 중에서는 기사에 언급된 리파이낸싱

대상은  12월 2일 만기인 343억을 제외한

나머지 3,035억이었습니다.

언급되지 않은 343억은 상환을 한 것인지

정확히는 잘 모르겠습니다….

IR담당자에게 문의해 보거나

10기 보고서가 나오면

확인해 봐야겠습니다.

일단 지금은 넘어가겠습니다.

 

결론은 3,035억 원을 리파이낸싱 하여

큰 금액의 대출 만기를 잘 넘겼습니다.

 

 

 

 

 

 3. 리파이낸싱 했으면 좋은 건가요? 

리파이낸싱에 성공했다는

사실만 놓고 보면, 좋은 일이죠.

어쨌든 대출 만기를 연장했고

그 큰 금액을 상환해야 하는 부담은

덜었으니까요.

 

다만 우리가 개인적을 대출을 받을 때도

금리를 아주 중요하게 생각하는 것처럼

이번 ESR켄달스퀘어리츠의 리파이낸싱도

금리를 살펴볼 필요가 있습니다.

 

 

 

 

 

 4. 리파이낸싱 금리는 얼마인가요? 

이번에 만기 되었던 장기차입금들은

저금리 시대에 받았던 대출이기 때문에

금리가 2.5%로 낮았습니다.

 

그런데 기사를 보시면

이번에 리파이낸싱 한 금리는

CD 91일물 금리 + 110bp

라고 합니다.

출처 : https://dealsite.co.kr/articles/133905

 

우선 금리가 고정금리에서 변동금리로

변경되었습니다.

이 점은 나쁘지 않을 것 같습니다.

물론 금리를 예측하는 것은 불가능하지만,

개인적인 판단으로는

지금보다 금리가 올라갈 확률보단

내려갈 확률이 더 클 것 같습니다.

그래서 변동금리가 괜찮은

선택인 것 같습니다.

 

하지만 금리의 절대값이 문제입니다.

 

CD 91일물 금리는 대략

아래 그래프를 참고하시면 좋습니다.

출처 : 지표누리 e- 나라지표

 

그래프를 보시면 CD 91일물 금리는

AA등급 회사채 3년 만기와 비슷합니다.

국고채보다는 당연히 높구요.

 

ESR켄달스퀘어리츠는 신용등급이

AA보다 낮은 A-이기 때문에

CD91일물 금리에 110bp(1.1%)를

더한 금리로 장기차입금을 조달한 것이

비합리적이진 않은 것 같습니다.

 

다만 최근의 금리 수준이 높아서

절대적인 금리 값이 높다는 것이 문제죠.

 

CD 91일물 평균 금리가

24년 11월 기준 3.42%로

ESR켄달스퀘어리츠의 리파이낸싱

대출금리는 약 4.5%로 예상됩니다.

 

물론 추후에 전반적인 금리가 내려가면서

CD 금리도 내려간다면,

해당 장기차입금 금리도 내려갈 테니

ESR켄달스퀘어리츠에게는 긍정적이겠죠.

 

기사에 따르면

자산가치 상승으로 같은 금액을

대출받았지만 LTV 비율은 낮췄고,

대출기간도 기존 3년에서 3.5년으로

길게 설정하여서

성공적인 리파이낸싱이라고 합니다.

 

물론 현 상황을 감안해 봤을 때는

리파이낸싱을 성공적으로 잘 해냈다는

점에 대해서는 저도 공감하는 바입니다!

 

다만 주주분들은 성공적이라고 하니까

그냥 넘어가시기보다는 금리를 따져보고

이자부담이 얼마나 늘었는지

다음 대출 만기는 언제고 그 대출들의

현재 금리는 얼마인지

한 번쯤 살펴보시면 좋을 것 같습니다!

저랑 같이 보시죠!

 

 

 

 

 

 5. 올라간 금리가 부담될까요? 

그래서 마지막으로

앞서 말씀드린 바와 같이

리파이낸싱 하면서 대출금리가

약 2% 정도 올랐는데 이게 어느 정도

ESR켄달스퀘어 리츠에게 부담이 되는지

같이 한 번 살펴보겠습니다!

 

우선 리파이낸싱 하기 전

3,035억의 2.5% 이자는 약 75.9억입니다.

리파이낸싱 후

3,035억의 4.5% 이자는 약 136.6억입니다.

 

리파이낸싱 금리 상승으로 인해

늘어난 이자 부담 금액은

연간 약 60.7억입니다.

 

ESR켄달스퀘어리츠는

회계기준 2기의 실적을 합치면

1년 치 실적이 됩니다.

 

따라서 가장 최근 실적 발표된 2개 기간인

 8기(23.06~23.11)와 9기(23.12~24.05)의

실적을 합쳐서 몇 가지 항목만

살펴보면 아래와 같습니다.

 

맨 오른쪽의 “증가한 이자의 비율“은

60.7억이 해당 항목 금액의

몇% 수준인지 표시한 수치입니다.

 

60.7억은 ESR 켄달 스퀘어 리츠의

연간 영업이익의 약 11%

연간 당기순이익의 약 18%

연간 지급하는 배당금의 약 10%

에 해당되는 금액입니다.

 

25년부터 ESR 켄달 스퀘어 리츠는

연간 이러한 60.7억을

이자비용으로 추가 지출해야 합니다.

이는 해당 리츠에게는 적은 금액이

아니라고 생각합니다.

 

 

 

 

 

 6. ESR켄달스퀘어리츠는 

 투자하기 안 좋은가요? 

 

당연히 제가 감히 좋다, 안 좋다를

말씀드릴 순 없지만

예의주시 할 필요는 있어 보입니다.

 

리츠 기업에 투자할 때 일반적으로

유의해야 할 항목들이 있죠.

자산의 가치, 금리의 변동,

해당 산업 분야의 전망, 배당 등

 

이런 것들 외에 각 리츠 별로 추가적으로

유의해야 할 항목들이 있을 겁니다.

 

ESR켄달스퀘어 리츠의 경우

장기차입금 관련해서,

이번 리파이낸싱 결과와 차입금 현황을

고려했을 때 아래와 같은 항목들을

추가적으로 더 유의할 필요가

있을 것 같습니다.

 

늘어난 이자 부담을 어떻게 만회할 것인지

배당을 삭감하지는 않는지

25년 만기가 예정되어 있는 차입금들도

금리 수준이 대부분 2.5%인데,

향후 리파이낸싱할 때 조건이 어떻게 될지 등

 

 

 

 

 

 7. 마무리하며 

ESR켄달스퀘어리츠는 주주들과의 소통이

조금 아쉬운 것 같습니다.

 

IR사이트에 자료들을 더 신속하게 올리고,

사소하다고 생각되는 부분이라도

더 자주 공시를 통해 주주들에게

내용을 공유해 주면 좋을 것 같습니다.

 

물론 몇 년 전에 비해서는

점진적으로 주주들과의 소통을

강화하고 있다는 느낌을 받고 있습니다.

그래서 앞으로가 더 기대가 됩니다.

 

지금까지 ESR켄달스퀘어리츠는

잘 운용되어 왔다고 생각하고,

어려운 상황에서도 이번 리파이낸싱을

나름대로 잘 진행시켰다고 생각합니다.

 

갑작스레 금리가 오르며 리츠 주식들에게

힘든 상황들이 이어지고 있어서

앞으로 ESR켄달스퀘어리츠가

어떻게 운용해 나갈지 우려가 되지만

 

그동안 잘해왔다고 생각하는 입장에서

기대가 되기도 합니다.

 

오늘 글이 합리적인 투자 결정에

 도움이 되셨기를 바라겠습니다.

감사합니다.